建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師兼住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng) 謝家瑾

2004年4月6日 上海

同志們：

　　這次會(huì)議在上海市房屋土地資源管理局的精心承辦和全體代表的共同努力下，完成了原定議程，取得了較好的效果。

　　昨天上午，劉部長(zhǎng)作了重要講話，強(qiáng)調(diào)了建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系的重要性、迫切性，明確了下一步的工作方向，特別是關(guān)于抓住兩個(gè)敏感性的關(guān)鍵指標(biāo)，構(gòu)建四個(gè)“覆蓋”的多維房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，加強(qiáng)預(yù)警預(yù)報(bào)工作的思路，對(duì)我們下一步的工作具有重要的指導(dǎo)意義。

　　美國(guó)、加拿大、法國(guó)、澳大利亞的專家介紹了各自國(guó)家在房地產(chǎn)市場(chǎng)信息收集、分析、發(fā)布和信息系統(tǒng)建設(shè)，以及政府通過(guò)房地產(chǎn)信息系統(tǒng)合理引導(dǎo)市場(chǎng)等方面的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)有很強(qiáng)的借鑒意義。他們的演講內(nèi)容，會(huì)后我們還要做進(jìn)一步整理和歸納，有些問題還將繼續(xù)加強(qiáng)與他們交流。

　　下面，我想就全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)工作作一個(gè)簡(jiǎn)單回顧，并就下一步工作思路講幾點(diǎn)意見，供大家參考。

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)工作進(jìn)展情況

　?。ㄒ唬┤娌渴鸱康禺a(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)工作

　　去年初在武漢召開的全國(guó)房地產(chǎn)工作會(huì)上，我們提出了2003年上半年完成房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警體系研究，并選擇已開展預(yù)警體系研究的5-6個(gè)城市試運(yùn)行；年底前，在35個(gè)大中城市和部分有代表性的城市推廣使用的工作目標(biāo)。

　　2003年5月建設(shè)部辦公廳印發(fā)了《關(guān)于在上海等13個(gè)城市試運(yùn)行城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)的通知》（建辦住房函[2003]216號(hào)），確定了上海、杭州、廈門等14個(gè)城市（后增補(bǔ)成都市）作為首批試點(diǎn)城市，并制定試點(diǎn)工作方案。

　　2003年8月國(guó)務(wù)院下發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱國(guó)務(wù)院18號(hào)文），明確提出：建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系。要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)工作，完善全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系。各地房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)中需要政府承擔(dān)的費(fèi)用，由各地財(cái)政結(jié)合當(dāng)?shù)匦畔⒒到y(tǒng)和電子政務(wù)建設(shè)一并落實(shí)。

　　2003年9月，我們將試點(diǎn)城市擴(kuò)大到35個(gè)大中城市（后來(lái)又進(jìn)一步擴(kuò)大到40個(gè)城市）。

　　為貫徹國(guó)務(wù)院18號(hào)文件精神，加強(qiáng)部門之間數(shù)據(jù)資源整合，全面部署房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)工作，今年初，建設(shè)部等七部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)協(xié)作共同做好房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系有關(guān)工作的通知》（建住房[2004]7號(hào)），明確了各有關(guān)部門之間的工作分工，并對(duì)組織工作機(jī)制、相關(guān)制度建設(shè)提出了要求。

　　目前，絕大多數(shù)試點(diǎn)城市已確定了房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)工作的牽頭單位，正在按試點(diǎn)方案的部署積極開展各項(xiàng)工作。不少城市積極爭(zhēng)取政府支持，加強(qiáng)相關(guān)部門間的協(xié)調(diào)。如鄭州市在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，由市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)文件，明確了各部門相互協(xié)作的具體內(nèi)容、方式和相關(guān)措施，從制度上保證信息采集的全面性、準(zhǔn)確性、及時(shí)性和安全性，收到了良好的效果。

　?。ǘ┘訌?qiáng)數(shù)據(jù)采集工作

　　數(shù)據(jù)采集是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)性工作。為了探索有效的數(shù)據(jù)采集方式，去年6月，我們?cè)诤贾菔羞M(jìn)行了房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)信息采集軟件的示范性操作；隨后，在廈門召開了房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)試點(diǎn)城市工作協(xié)調(diào)會(huì)，對(duì)數(shù)據(jù)采集和軟件推廣工作進(jìn)行了部署。9月，我部委托廈門建設(shè)局完成了房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)信息采集軟件基礎(chǔ)版本的開發(fā)。12月下旬，又在廈門對(duì)擴(kuò)大試點(diǎn)后新增城市進(jìn)行了信息采集軟件業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

　　目前，先行試點(diǎn)的14個(gè)城市中除個(gè)別城市外，均已安裝了房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)信息采集軟件，其中上海、深圳、廈門、鄭州、哈爾濱、大連、天津、杭州、重慶、長(zhǎng)沙、成都等11個(gè)城市正在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)的采集工作，西安、南京也在進(jìn)行開發(fā)企業(yè)數(shù)據(jù)上報(bào)的培訓(xùn)工作；其他城市也已進(jìn)入或即將進(jìn)入全面數(shù)據(jù)收集階段。

　　不少城市在使用信息采集軟件時(shí)，注意與本地業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)相結(jié)合，取得了較好效果。如，上海市以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、交易等業(yè)務(wù)管理為依托，在全面建立土地信息數(shù)據(jù)庫(kù)的基礎(chǔ)上，采集了相關(guān)聯(lián)的全上海房地產(chǎn)信息，建立了基于GIS的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)信息采集、分析和發(fā)布提供了強(qiáng)大的數(shù)據(jù)平臺(tái)。哈爾濱市立足于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目信息的收集和管理，建立了房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，通過(guò)建章立制、落實(shí)組織工作機(jī)制、加大對(duì)開發(fā)企業(yè)數(shù)據(jù)報(bào)送人員的培訓(xùn)力度等方式，加強(qiáng)數(shù)據(jù)的采集工作，目前已收集了130多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的有關(guān)信息。

　?。ㄈ╅_展房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)課題研究

　　去年初，我部委托上海市社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)研究所開展了房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系課題研究，目前已取得階段性成果，正在根據(jù)有關(guān)城市提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行驗(yàn)證和完善。此外，上海市房地資源局、深圳市規(guī)劃國(guó)土局也都充分運(yùn)用本地市場(chǎng)信息資源，開展了預(yù)警預(yù)報(bào)課題研究并開始試運(yùn)行。

　　二、目前存在的主要問題

　　盡管前一階段，部里和各試點(diǎn)城市在房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)上付出了較大努力，工作也取得了一定成效，但總體上進(jìn)展較為緩慢，沒有達(dá)到預(yù)期效果。突出表現(xiàn)在：

　?。ㄒ唬┎糠殖鞘泄ぷ鳈C(jī)制落實(shí)不到位

　　有的試點(diǎn)城市甚至是先行試點(diǎn)城市至今還沒有落實(shí)牽頭部門；有的城市牽頭部門的組織協(xié)調(diào)工作不到位，不注重部門之間的配合，沒有發(fā)揮好牽頭部門應(yīng)有的作用；部分城市系統(tǒng)建設(shè)方案和資金都沒有落實(shí)，導(dǎo)致這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)數(shù)據(jù)采集工作無(wú)法展開。

　　（二）數(shù)據(jù)采集工作很不理想

　　前一時(shí)期，各地增量房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)采集主要依托開發(fā)企業(yè)填報(bào)，從實(shí)踐情況看，不少城市由于缺乏有效的保證措施，數(shù)據(jù)來(lái)源不全面、準(zhǔn)確性差等問題十分突出。有的是因?yàn)橹鞴懿块T管理不到位，沒有將所有開發(fā)企業(yè)及其開發(fā)項(xiàng)目納入數(shù)據(jù)填報(bào)范圍；有的是由于沒有有效的制約手段，致使一些開發(fā)企業(yè)對(duì)此項(xiàng)工作不重視，采取應(yīng)付的態(tài)度，加上數(shù)據(jù)填報(bào)人員素質(zhì)低、責(zé)任心不強(qiáng)，導(dǎo)致填報(bào)數(shù)據(jù)的隨意性大。鄭州市房管局用了幾個(gè)月的時(shí)間，指導(dǎo)和督促開發(fā)企業(yè)填報(bào)項(xiàng)目數(shù)據(jù)，但在對(duì)上報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)行整合時(shí)發(fā)現(xiàn)，數(shù)據(jù)質(zhì)量很差，漏項(xiàng)、錯(cuò)報(bào)現(xiàn)象比較嚴(yán)重，導(dǎo)致無(wú)法進(jìn)行數(shù)據(jù)匯總，或匯總出來(lái)的結(jié)果與市場(chǎng)實(shí)際情況差距較大，從而降低了結(jié)果的可信度，影響了對(duì)數(shù)據(jù)的分析、利用。有的開發(fā)企業(yè)視項(xiàng)目銷售情況為企業(yè)商業(yè)秘密，瞞報(bào)、亂報(bào)或拒報(bào)情況較為普遍，使得銷售情況得不到真實(shí)反映。此外，存量房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)主要依托交易登記管理和租賃登記備案管理系統(tǒng)，但大多數(shù)試點(diǎn)城市基本還沒有顧及這一塊數(shù)據(jù)的分析，有的城市交易登記管理系統(tǒng)不關(guān)注分類信息，得到的數(shù)據(jù)不能反映市場(chǎng)結(jié)構(gòu)狀況；大多數(shù)城市租賃登記備案率低，租賃數(shù)據(jù)不全面的問題也很突出。

　?。ㄈ?shù)據(jù)缺乏整合

　　多數(shù)城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易管理職能分別在開發(fā)辦和房地局，在信息系統(tǒng)建設(shè)中也存在各行其是的問題。特別是沒有實(shí)行商品房預(yù)售合同聯(lián)機(jī)備案的城市，交易登記渠道采集的數(shù)據(jù)與開發(fā)管理渠道采集的數(shù)據(jù)，由于在指標(biāo)含義、時(shí)間上等不一致，二者差距較大，無(wú)法形成統(tǒng)一信息。此外，除上海等個(gè)別城市外，絕大多數(shù)城市的土地市場(chǎng)信息與房地產(chǎn)市場(chǎng)信息尚沒有整合；商品房交易登記信息如何與房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)制度銜接的問題，在多數(shù)城市也沒有得到有效解決。

　?。ㄋ模┲贫冉ㄔO(shè)還有待完善

　　制度建設(shè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)工作的重要保障。許多城市還沒有建立信息報(bào)送、信息發(fā)布、非公示信息的安全保密和責(zé)任追究等方面的制度，制約了系統(tǒng)建設(shè)和數(shù)據(jù)采集工作的順利開展。

　　上述問題的存在，客觀上是由于基礎(chǔ)工作薄弱，信息渠道比較分散，加上沒有現(xiàn)成的經(jīng)驗(yàn)可循，工作難度確實(shí)較大。但也與我們前一時(shí)期指導(dǎo)思想上的偏差有很大關(guān)系。一是對(duì)工作困難程度估計(jì)不足，存在急功近利傾向。原計(jì)劃去年底前完成房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警體系研究，并在35個(gè)大中城市和部分有代表性的城市推廣使用，今年6月底前在40個(gè)重點(diǎn)城市全面開通房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系的目標(biāo)，現(xiàn)在看要求確實(shí)過(guò)高；二是工作方法簡(jiǎn)單，缺乏系統(tǒng)考慮。特別是對(duì)數(shù)據(jù)的可取得性和不同采集渠道得到信息的有機(jī)組合方面，投入力量不夠；三是注重?cái)?shù)據(jù)成果，忽視了對(duì)數(shù)據(jù)質(zhì)量保證制度的研究。

　　三、下一步的工作思路和工作重點(diǎn)

　?。ㄒ唬┱_理解房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)的目的

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的區(qū)域性特征，各地發(fā)展情況與存在的問題不一，產(chǎn)生問題的原因也各不相同，因此，解決問題的對(duì)策不能簡(jiǎn)單化搞一刀切，而必須是在充分掌握當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)展?fàn)顩r和全面信息的基礎(chǔ)上，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并加以解決，這也正是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系的主要目的?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)的主要工作不是設(shè)定區(qū)間，用指標(biāo)值是否超出區(qū)間范圍來(lái)簡(jiǎn)單地判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱，而是要通過(guò)信息的全面采集和數(shù)據(jù)分析來(lái)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)，準(zhǔn)確判斷各地房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況和發(fā)展趨勢(shì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)運(yùn)行中存在的問題，針對(duì)這些問題，分類提出調(diào)控對(duì)策，把問題解決在萌芽狀態(tài)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。同時(shí)，通過(guò)市場(chǎng)信息發(fā)布，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的透明度，引導(dǎo)企業(yè)理性投資、消費(fèi)者理性消費(fèi)。因此，曾培炎副總理指出，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系是一件功德無(wú)量的事情。

　?。ǘ┛茖W(xué)進(jìn)行數(shù)據(jù)采集

　　建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地采集房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)數(shù)據(jù)，是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系的基礎(chǔ)。全面采集市場(chǎng)信息，就是劉部長(zhǎng)提出的采集覆蓋城市及其相關(guān)區(qū)域，覆蓋存量與增量，覆蓋買賣與租賃，覆蓋住宅與非住宅的多維市場(chǎng)信息。如何保證數(shù)據(jù)的及時(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性，關(guān)鍵是要理清思路，充分利用現(xiàn)有的管理手段，依托業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)，找出切實(shí)可行的數(shù)據(jù)采集途徑。

　　1、增量房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)數(shù)據(jù)采集。根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的實(shí)際，我考慮，數(shù)據(jù)的采集可以分開發(fā)項(xiàng)目管理和交易登記管理兩段進(jìn)行。前半段，即從項(xiàng)目立項(xiàng)、土地取得到開發(fā)企業(yè)提出預(yù)售許可申請(qǐng)（前），主要依托房地產(chǎn)開發(fā)管理業(yè)務(wù)系統(tǒng)?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)條例》第十九條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案?！睋?jù)此，主管部門應(yīng)當(dāng)督促各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，按規(guī)定將其開發(fā)建設(shè)的每個(gè)項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的主要事項(xiàng)，如立項(xiàng)審批、規(guī)劃設(shè)計(jì)、資金投入情況、拆遷安置、建設(shè)進(jìn)度等，及時(shí)報(bào)送。要把資質(zhì)管理和信用檔案制度與開發(fā)企業(yè)執(zhí)行項(xiàng)目手冊(cè)制度情況結(jié)合起來(lái)，對(duì)不按規(guī)定報(bào)送有關(guān)數(shù)據(jù)，或報(bào)送數(shù)據(jù)質(zhì)量不高的開發(fā)企業(yè)，要作為不良信用記錄記入其信用檔案，并在資質(zhì)年檢時(shí)作為一項(xiàng)因素加以考慮。同時(shí)，適應(yīng)管理現(xiàn)代化和報(bào)送數(shù)據(jù)及時(shí)性的要求，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以與管理部門聯(lián)網(wǎng)的方式，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上及時(shí)上傳報(bào)送。如果這些手段能夠到位，用目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)信息采集軟件，項(xiàng)目管理所涉及的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，包括每個(gè)項(xiàng)目從立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、開工、施工、竣工、預(yù)售合同面積、直到預(yù)售許可申請(qǐng)等各個(gè)環(huán)節(jié)的各類信息，主管部門都可以及時(shí)掌握。至于數(shù)據(jù)的質(zhì)量，一是要保證數(shù)據(jù)全面。開發(fā)企業(yè)報(bào)送數(shù)據(jù)時(shí)不能漏項(xiàng)、缺項(xiàng)；二是要保證數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。要督促開發(fā)企業(yè)真實(shí)填報(bào)，遇到規(guī)劃設(shè)計(jì)等變更時(shí)，要將變更情況及時(shí)如實(shí)上報(bào)。

　　后半段，即進(jìn)入預(yù)售環(huán)節(jié)后，可以充分利用房地產(chǎn)管理部門日常管理活動(dòng)中形成的大量管理信息及相關(guān)信息。尤其是銷售情況，完全可以依托房地產(chǎn)交易登記管理業(yè)務(wù)系統(tǒng)自動(dòng)生成，不再需要開發(fā)企業(yè)報(bào)送。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了商品房預(yù)售許可、預(yù)售合同登記備案、成交價(jià)格申報(bào)和房屋權(quán)屬登記制度，這些制度是房地產(chǎn)管理部門依法管理房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要手段。近幾年，各地在認(rèn)真落實(shí)上述法律制度過(guò)程中創(chuàng)造了很多好的做法，尤其是在房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理規(guī)范化、現(xiàn)代化方面投入很大，開發(fā)了不少好的系統(tǒng)軟件，有的在使用功能等方面比較突出。如佳木斯市采用的圖文管理系統(tǒng)具有很強(qiáng)的功能：（1）應(yīng)用GIS技術(shù)的定位功能，結(jié)合房地產(chǎn)位置固定的特性，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的動(dòng)態(tài)管理。在系統(tǒng)中事先植入了以幅、丘、幢為內(nèi)容的定位圖形庫(kù)；辦理預(yù)售許可時(shí)，建立包括分層、分戶圖形庫(kù)等內(nèi)容的樓盤圖文備案表；用戶預(yù)購(gòu)商品房的，可通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)登錄房地產(chǎn)管理部門的局域網(wǎng)提出申請(qǐng)，就可直接辦理合同登記備案；用戶辦理權(quán)屬登記時(shí)，受理員只需輸入產(chǎn)籍號(hào)，就可以直接從圖形庫(kù)中調(diào)用數(shù)據(jù)與圖形，通過(guò)圖形庫(kù)與數(shù)據(jù)庫(kù)的有機(jī)關(guān)聯(lián)，得到房屋面積數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了以圖調(diào)檔，以檔調(diào)圖。（2）具有應(yīng)用圖形限制功能，可通過(guò)樓盤上顯著的顏色反應(yīng)出每套房屋的登記狀態(tài)、抵押狀態(tài)、查封狀態(tài)，避免一房?jī)少u，或抵押、查封等受限房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)。（3）可以從數(shù)據(jù)庫(kù)中找出指定房屋的分戶圖，并在房屋分丘圖上智能定位，實(shí)現(xiàn)激光成像輸出，直接在權(quán)證上進(jìn)行激光配圖，無(wú)需人工粘貼，可有效地避免差錯(cuò)。剛才，上海、天津、重慶也介紹了他們?cè)谶@方面的工作。我認(rèn)為，這套系統(tǒng)完全有條件承擔(dān)后半段信息采集的任務(wù)。

　　鑒于以上思考，為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)的建立，在座的各個(gè)城市要進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理。當(dāng)前工作的重點(diǎn)：一是從房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)數(shù)據(jù)采集的實(shí)際需要出發(fā)，研究完善指標(biāo)體系，優(yōu)化管理流程，改進(jìn)管理方式，將分散在各個(gè)管理環(huán)節(jié)中的商品房預(yù)售許可、預(yù)售合同登記備案、交易與權(quán)屬登記、租賃合同登記備案等管理信息系統(tǒng)整合，完善現(xiàn)有業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)。二是以此為基礎(chǔ)，建立和完善以樓盤表為紐帶的管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，并將房產(chǎn)測(cè)繪或預(yù)測(cè)繪成果導(dǎo)入。樓盤表要包括每個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售許可面積、可預(yù)（銷）售套數(shù)、面積、報(bào)價(jià)，以及每套房屋的面積、戶型、朝向、售價(jià)以及能否預(yù)售、是否成交、是否抵押在內(nèi)的各種市場(chǎng)信息。要做到點(diǎn)擊樓盤號(hào)，就能顯示該樓盤所有房號(hào)；點(diǎn)擊房號(hào)，就能顯示該套房屋在該時(shí)點(diǎn)的所有信息。在此基礎(chǔ)上，很容易實(shí)現(xiàn)商品房預(yù)售合同網(wǎng)上下載、網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案，交易管理和權(quán)屬登記過(guò)程也均在業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)內(nèi)部得到實(shí)現(xiàn)。這樣，就實(shí)現(xiàn)了對(duì)每套房屋銷售狀況、權(quán)屬變動(dòng)、價(jià)格變化的跟蹤管理和開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程的全程監(jiān)控。

　　由于增量房地產(chǎn)數(shù)據(jù)是分兩段采集的，因此預(yù)售許可前的項(xiàng)目開發(fā)管理數(shù)據(jù)和預(yù)售許可后的交易登記管理數(shù)據(jù)的對(duì)接，是數(shù)據(jù)處理的難點(diǎn)。對(duì)此，建議都統(tǒng)一到樓盤表上，把樓盤表作為兩個(gè)業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)結(jié)節(jié)點(diǎn)，兩者采用統(tǒng)一的樓盤和居室識(shí)別碼，并明確數(shù)據(jù)沖突時(shí)的取舍原則，必要時(shí)，輔之以抽樣調(diào)查驗(yàn)證，確保市場(chǎng)數(shù)據(jù)和信息的整體性和一致性。保證數(shù)據(jù)統(tǒng)一性的關(guān)鍵，是有關(guān)部門必須從大局出發(fā)，加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合。這兩段的工作，最好能通過(guò)協(xié)商，由一個(gè)部門承擔(dān)。否則，牽頭部門要根據(jù)預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)的要求，積極與相關(guān)部門溝通，其他部門要打破條塊分割，積極配合，盡快建立統(tǒng)一的信息平臺(tái)。

　　2、存量房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)采集。二手房交易、房屋租賃、全社會(huì)存量房屋等數(shù)據(jù)的采集，要通過(guò)房地產(chǎn)管理部門對(duì)市場(chǎng)的日常管理來(lái)進(jìn)行。存量房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)主要有兩類：一類是日常管理過(guò)程中產(chǎn)生的直接數(shù)據(jù)?？梢砸揽糠康禺a(chǎn)交易管理與權(quán)屬登記、房屋租賃登記備案等手段，從二手房成交價(jià)格申報(bào)、交易過(guò)戶、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記和房屋租賃登記備案等管理過(guò)程中獲得。盡管房屋租賃登記備案也是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的一項(xiàng)重要管理制度，但當(dāng)前租賃市場(chǎng)發(fā)展不規(guī)范，管理還很不到位，急需加強(qiáng)。另一類是間接數(shù)據(jù)，是管理的副產(chǎn)品。目前，隨著個(gè)人成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕對(duì)主體，二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍，大量的二手房買賣和房屋租賃是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)的。中介機(jī)構(gòu)作為市場(chǎng)供求雙方的橋梁，在實(shí)施中介服務(wù)中掌握了大量的第一手信息。北京、上海等城市在依法規(guī)范中介市場(chǎng)的工作中，選擇若干骨干中介機(jī)構(gòu)作為存量房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的定點(diǎn)采集單位，以得到的數(shù)據(jù)來(lái)校驗(yàn)、修訂管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)，補(bǔ)充了業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)的不足，效果很好。因此，可以借鑒兩地的經(jīng)驗(yàn)，在本地選擇若干家業(yè)務(wù)量較大、運(yùn)作規(guī)范的中介機(jī)構(gòu)，提供二手房交易和房屋租賃信息。也可以在舉辦各類房地產(chǎn)展示交易會(huì)時(shí)，委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行問卷調(diào)查，取得有關(guān)市場(chǎng)信息。通過(guò)對(duì)管理中得到的數(shù)據(jù)與中介機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)的對(duì)比分析，可以發(fā)現(xiàn)管理覆蓋面與市場(chǎng)實(shí)際情況的差距，并掌握受托房屋在中介機(jī)構(gòu)手中的滯留期，還可了解各種類型房屋在二級(jí)市場(chǎng)上的接受度。對(duì)兩個(gè)途徑取得的數(shù)據(jù)加以協(xié)調(diào)、整合，得到分區(qū)域、分用途的市場(chǎng)信息，可供我們分析市場(chǎng)采用，也可向社會(huì)發(fā)布，引導(dǎo)市場(chǎng)健康發(fā)展。全社會(huì)存量房屋現(xiàn)狀數(shù)據(jù)的采集，要因地制宜，已采用基于GIS技術(shù)的房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理業(yè)務(wù)系統(tǒng)的城市，可直接從系統(tǒng)中取得；沒有采用GIS技術(shù)的城市，可通過(guò)產(chǎn)權(quán)檔案數(shù)字化結(jié)合抽樣調(diào)查得到；有條件的地方，也可以進(jìn)行房屋普查。

　　要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的研究。房地產(chǎn)管理部門要重視日常信息收集工作，注意挖掘能反映市場(chǎng)結(jié)構(gòu)狀況的數(shù)據(jù)，特別是關(guān)于市場(chǎng)需求的數(shù)據(jù)，如對(duì)買受人情況、購(gòu)房次數(shù)、購(gòu)房原因、價(jià)位區(qū)間、購(gòu)房貸款等進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)，以分析現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)需求，預(yù)測(cè)未來(lái)的需求趨勢(shì)，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。

　　對(duì)采集到的數(shù)據(jù)，要注重分析研究。目前統(tǒng)計(jì)指標(biāo)中的房地產(chǎn)價(jià)格是當(dāng)期的銷售總金額除以銷售總面積，是大平均的結(jié)果，既不能科學(xué)反映市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的真實(shí)情況，更無(wú)法反映不同用途、不同區(qū)位條件的房?jī)r(jià)變動(dòng)情況；一些機(jī)構(gòu)公布的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，也存在采集信息不全或權(quán)重設(shè)置不盡科學(xué)等問題。為此，要很好的利用房地產(chǎn)信息系統(tǒng)采集到的數(shù)據(jù)，通過(guò)對(duì)不同樓盤銷售情況的跟蹤，采用綜合分析、比較分析、趨勢(shì)分析等方法，隨時(shí)掌握各區(qū)域、各類用途、各類套型的房地產(chǎn)價(jià)格及其變動(dòng)情況，更準(zhǔn)確地反映市場(chǎng)供求關(guān)系，供政府決策參考。

　　四、近期工作目標(biāo)及要求

　　一是要以求真務(wù)實(shí)的科學(xué)態(tài)度，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)與預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)是一項(xiàng)巨大的系統(tǒng)工程，要充分認(rèn)識(shí)各地信息化發(fā)展水平的差異性、組織協(xié)調(diào)工作的復(fù)雜性和任務(wù)的艱巨性，積極穩(wěn)妥推進(jìn)系統(tǒng)建設(shè)，決不能脫離實(shí)際，搞花架子，甚至誤導(dǎo)市場(chǎng)。部門認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一、制度無(wú)保障、無(wú)法協(xié)同配合開展工作的城市，在沒有做好協(xié)調(diào)工作之前，不要匆忙上馬，而要首先解決好認(rèn)識(shí)問題、建立保障工作開展的有效制度及部門配合的協(xié)調(diào)機(jī)制，為工作的推進(jìn)創(chuàng)造基本條件。

　　二是確立工作推進(jìn)規(guī)劃，分步實(shí)施。今年的工作目標(biāo)是：6月底前，14個(gè)重點(diǎn)城市和其他有條件的城市要建立工作推進(jìn)的保障機(jī)制和協(xié)調(diào)機(jī)制，形成信息系統(tǒng)的總體框架。9月底前，14個(gè)重點(diǎn)城市和有條件的城市要爭(zhēng)取完成有關(guān)數(shù)據(jù)的采集工作，進(jìn)入系統(tǒng)試運(yùn)行，基本能做到，向系統(tǒng)發(fā)出某種指令，監(jiān)控某區(qū)域的市場(chǎng)情況，能夠得到按區(qū)位、價(jià)位、套型結(jié)構(gòu)等分類的各種信息。如在指定區(qū)域內(nèi)，銷售價(jià)格在3000－4000元/平方米的商品住房項(xiàng)目有幾個(gè)，分布在何處，面積和套數(shù)各有多少，已成交套數(shù)、面積、具體成交價(jià)格以及待銷售（可分出上市銷售在一年內(nèi)、1－3年和3年以上）的面積、套數(shù)等等，并具備跟蹤每個(gè)樓盤成交價(jià)格的功能,以真實(shí)反映市場(chǎng)吸納能力和價(jià)格變動(dòng)情況。在此基礎(chǔ)上，開展數(shù)據(jù)整合、分析，能較為全面、準(zhǔn)確的掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況。年底前，40個(gè)重點(diǎn)城市都要完成系統(tǒng)總體框架的建立。今年內(nèi)各城市要重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)敏感性強(qiáng)的市場(chǎng)信息的變動(dòng)情況的跟蹤，及時(shí)向社會(huì)發(fā)布有關(guān)市場(chǎng)信息。各地房地產(chǎn)管理部門要高度重視房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中反映出來(lái)的異?，F(xiàn)象，深入分析，防微杜漸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。希望各城市回去后制定工作計(jì)劃和方案，抓緊推進(jìn)各項(xiàng)工作。

　　三是要采取措施，保證房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)體系數(shù)據(jù)采集和系統(tǒng)建設(shè)的權(quán)威性、全面性、準(zhǔn)確性和及時(shí)性。首先，要有權(quán)威性。各單位要及時(shí)向市政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，爭(zhēng)取做到市政府發(fā)文，成立領(lǐng)導(dǎo)小組，由分管領(lǐng)導(dǎo)掛帥，明確牽頭部門，并有必要的資金保障。要積極爭(zhēng)取由各地財(cái)政結(jié)合當(dāng)?shù)匦畔⒒到y(tǒng)和電子政務(wù)建設(shè)一并落實(shí)資金問題。同時(shí)，要建立有懂技術(shù)、懂業(yè)務(wù)的復(fù)合型或組合型專業(yè)人員參與的工作隊(duì)伍，承擔(dān)有關(guān)各項(xiàng)具體工作。其次，數(shù)據(jù)采集的全面性。要全面落實(shí)項(xiàng)目手冊(cè)制度，把所有已立項(xiàng)的項(xiàng)目納入管理；要積極建立樓盤表，把進(jìn)入預(yù)售階段的項(xiàng)目及其所有的房屋納入其中，跟蹤管理和監(jiān)控，確保數(shù)據(jù)的全覆蓋。第三，要保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。重點(diǎn)是做好開發(fā)企業(yè)填報(bào)數(shù)據(jù)與交易登記管理數(shù)據(jù)的對(duì)接和協(xié)調(diào)，同時(shí)，要重視抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)和中介機(jī)構(gòu)提供數(shù)據(jù)的作用，注重管理數(shù)據(jù)與市場(chǎng)數(shù)據(jù)的整合。第四，數(shù)據(jù)采集的及時(shí)性。要積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門，爭(zhēng)取做到一經(jīng)立項(xiàng)，發(fā)改委、規(guī)劃、土地、建設(shè)部門能及時(shí)將有關(guān)情況向房地產(chǎn)管理部門通報(bào)，以利我們能從各個(gè)渠道及時(shí)得到有關(guān)信息，對(duì)開發(fā)企業(yè)上報(bào)信息進(jìn)行督促。房地產(chǎn)管理部門要積極推行規(guī)范化管理，使用標(biāo)準(zhǔn)化管理軟件，提高信息化管理水平。商品房預(yù)售管理應(yīng)當(dāng)采用網(wǎng)上登記備案，條件成熟的城市，房屋租賃登記備案也要實(shí)行網(wǎng)上備案。

　　為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，各地要注意解決好以下問題。一要選好牽頭單位。所謂牽頭單位，就是要基本能夠參與到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)、流通和后續(xù)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)中，或者在不同階段能發(fā)揮協(xié)調(diào)作用，保證數(shù)據(jù)采集和整合工作順利進(jìn)行的部門。二要重點(diǎn)抓好業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)建設(shè)。要按照預(yù)警預(yù)報(bào)體系的要求，對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理業(yè)務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行修改、完善和整合。有條件的城市，要積極組織開發(fā)應(yīng)用基于GIS技術(shù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理業(yè)務(wù)系統(tǒng)，建立商品房預(yù)售合同聯(lián)機(jī)備案系統(tǒng)。要通盤考慮房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的對(duì)內(nèi)、對(duì)外信息服務(wù)功能，通過(guò)公共信息交互平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)外網(wǎng)數(shù)據(jù)共享，并提供遠(yuǎn)程受理、遠(yuǎn)程辦公和功能齊全的對(duì)外信息服務(wù)。三要充分利用現(xiàn)有資源。近年來(lái)各地有關(guān)部門在房地產(chǎn)信息基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和應(yīng)用系統(tǒng)開發(fā)上都有較大投入，建設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系，要盡可能利用現(xiàn)有硬件設(shè)備和軟件資源，不要另起爐灶。四是房地產(chǎn)管理部門要適應(yīng)新形勢(shì)的要求。要摒棄陳舊觀念，樹立反映信息時(shí)代要求的全新理念，實(shí)現(xiàn)從“管理信息由管理部門獨(dú)占”到“管理信息必須公開和必須為全社會(huì)共享”轉(zhuǎn)變。在管理過(guò)程中采集數(shù)據(jù)信息，不能增加辦事環(huán)節(jié)，也不得加重管理相對(duì)人的義務(wù)和負(fù)擔(dān)。要以建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系為契機(jī)，在管理創(chuàng)新上做文章。進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)交易登記和其他各項(xiàng)業(yè)務(wù)的規(guī)范化管理，提高管理和服務(wù)的覆蓋面，推進(jìn)管理流程和業(yè)務(wù)操作的標(biāo)準(zhǔn)化。

　　同志們，建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系是2004年住宅與房地產(chǎn)業(yè)的工作重點(diǎn)之一。希望大家深入研究，勇于探索，努力做好這項(xiàng)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性工作，不辜負(fù)國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)對(duì)我們的殷切希望。